Interview mit Volker Zappe von der BOB AG: „Ein Büro ist nur zukunftsfähig, wenn es klimafreundlich und damit Enkel*innen-tauglich ist“

Quelle Bild Volker Zappe: privat

bürosuche.de: Herr Zappe, die BOB AG vermietet mit dem Bürogebäude-System „Balanced Office Building“, kurz BOB, ganz besondere Büros. Was macht die Gebäude so einzigartig?
 

Volker Zappe: BOB ist ein Serienprodukt, das mit einer individuellen Architektur immer in derselben Qualität entsteht. Wir begreifen BOB als ein Tool für den Erfolg unserer Mieter. Daher konzentrieren wir unsere Bemühungen auf optimale, gesunde Arbeitswelten, die ein Höchstmaß an kreativem, kommunikativem Arbeiten und hohe Produktivität ermöglichen. In Hannover hat BOB dieselben Eigenschaften wie zum Beispiel ein optimiertes Raumklima oder geringe Nebenkosten wie in Düsseldorf oder Hamburg. Wir vergleichen uns gern mit einem Produkt der Automobilindustrie: Wenn Sie ein Auto einer speziellen Marke kaufen, wissen Sie, dass dieses ganz genauso funktioniert wie andere Autos derselben Serie. Damit kennen Sie im Vorfeld nicht nur die Kosten, sondern auch die Qualität des Produktes. Sie wählen noch Farbe und Sitzbezug, geben ihm eine individuelle Note, die Technik und Servicewelt ist aber überall gleich. So ist es auch bei BOB.

bürosuche.de: Kommen bei einem gleichartigen Baukonzept die individuellen Bedürfnisse der Mieter nicht zu kurz?

Volker Zappe: Nein. Die nachhaltige, smarte und sparsame Betriebstechnik der Gebäude ist zwar immer dieselbe. Den Innenbereich können unsere Mieter aber anhand verschiedener Bausteine – den sogenannten „Flächenmodulen“ – an ihre individuellen Bedürfnisse anpassen. Denn BOB ist zunächst einmal ein Loft. Das Gesamtpaket unseres standardmäßigen Ausstattungsangebots ist außerdem so groß, dass vieles von dem, was sich unsere Kunden wünschen, bereits vorhanden ist. Weitere Features bieten wir optional an.

Volker Zappe: Aktuell haben wir 63 Module, die wir fortlaufend verbessern und erweitern. Das sind beispielsweise Räume für Besprechungen, Kreativbereiche oder auch Einzelarbeitsplätze. Die Module funktionieren wie ein Legobaukasten: Man kann alle miteinander kombinieren, sie passen technisch immer zusammen. Die Innendesigner der BOB AG beraten unsere Kunden bei der Planung. Denn manche Kunden wünschen geschlossene Büros, andere wählen New Work mit vielen offenen Zonen. Die Flächenmodule bilden sie alle ab. Durch eine hohe Flächeneffizienz der BOB-Grundrisse sparen Mieter leicht 10 bis 20 Prozent an Mietfläche zu vergleichbaren Mietflächen ein.

bürosuche.de: Wodurch zeichnen sich die Flächen für Team-Arbeit und Kommunikation aus?

Volker Zappe: Beide Flächenmodultypen dienen der gemeinsamen Arbeit und des Austausches. Daher müssen sie vor allem Platz bieten und gut erreichbar sein. Das Mobiliar stützt agile Arbeitstechniken. Inspiration braucht auch inspirierende Umgebung. Farben, Formen, alles was Kreativität fördert, nutzt. Das kann auch Bewegung am klassischen Bürokicker sein. New Work findet heute auch draußen auf Terrassen, Höfen und Außenanlagen statt. Unser BOB in Hannover bietet beispielsweise großzügige Dachterrassen und Innenhöfe. Wer zukünftig als Arbeitgeber gerade für die Leistungselite interessant sein will, muss moderne Arbeitsbedingungen schaffen. In den engen, düsteren Zellenbüros der 60er und 70er Jahre wird bald niemand mehr arbeiten wollen.

bürosuche.de: In welche Bereiche kann der Kunde bei der Anmietung eines BOBs nicht eingreifen? 

Volker Zappe: BOB ist ein ganzheitlich durchdachtes Bürosystem, mit dem Kunden ihr komplettes Raumprogramm realisieren können. So gesehen kann er maximal eingreifen. Die Technik und Bauphysik ist unveränderlich, denn sie garantiert einen optimalen Raumklimakomfort und eine hohe Effizienz. Eine komplette Verglasung der Fassade ist beispielsweise nicht möglich, da die Räume dahinter weder klimagerecht noch behaglich zu kühlen sind. BOB hat daher auch keine Klimaanlage, da sie weder Behaglichkeit schafft noch effizient arbeitet.

bürosuche.de: Wie entstand die Idee, ein effizientes und gesundheitsförderndes Bürogebäude-System zu entwickeln?

Volker Zappe: Die BOB AG ist 2013 von den beiden Vorstände Hermann Dulle und Dr. Bernhard Frohn gegründet worden. Im Verbund mit einigen Aachener Planungsbüros wollten sie vor rund 20 Jahren für ihre Unternehmen das optimale Bürogebäude bauen. Zuerst wurden alle, die mit der Planung und der Nutzung eines Büros zu tun haben - von der Reinigungskraft über den Techniker bis hin zum Teppichbodenleger - befragt, was für sie ganz persönlich ein ideales Bürogebäude ausmacht. Die vielen Informationen, die sie sammelten und zu einem Gesamtkonzept verwoben, brachte das Balanced Office Building hervor. Die Erkenntnis war: Die vielen Aspekte, die ein gutes Bürogebäude ausmachen, müssen in Balance zueinander stehen. Gesundheitsaspekte, Funktionalität, Klimafreundlichkeit, Produktivität, Kosteneffizienz, Lebenszyklusorientierung und viele andere Themen stehen bei BOB in einem ausgewogenen Verhältnis und bilden ein Gesamtkonzept. Und da das Konzept nicht nur für den Aachener Prototyp hervorragend war, ist daraus die Idee der Serie entstanden.

bürosuche.de: Energieeffiziente und nachhaltige Gebäude bieten auch andere Mitbewerber auf dem Immobilienmarkt an. In wie weit vertrauen Sie Angaben zur Energieeffizienz?

Volker Zappe: Marketingversprechen sind so lange Versprechen, bis ihre Wirksamkeit nachgewiesen ist. Dies kann ein Monitoring-System leisten, mit dem Energieeffizienz gemessen wird. Solche Systeme fehlen oft und so weiß kein Mieter, wie effizient ein Gebäude tatsächlich arbeitet. Leider haben wir selbst bei vielen Neubauten schon erheblich höhere Energieverbräuche gemessen als angegeben waren. Wir raten allen Büromietern, nach Monitoring-Systemen und Nachweisen zu fragen. Bei BOB kann man sich übrigens auch ganz einfach bei Mietern von anderen BOBs erkundigen, ob denn das Versprochene eingehalten wurde.

bürosuche.de: Wie sieht es denn bei den BOBs aus? Arbeiten diese mit einem Monitoring-System?

Volker Zappe: Natürlich. Unser Monitoring-System besteht aus einer Vielzahl von Temperaturfühlern und Sensoren. In unserer browsergestützte Software mit Namen BOB.i laufen Daten aus dem gesamten Gebäude in der Cloud zusammen und werden dort ausgewertet. So sehen Sie in Echtzeit zum Beispiel den Energieverbrauch, den Kunstlichtbedarf oder die aktuelle Luftzufuhr. Anhand der Daten regelt BOB.i Lichtzufuhr und Raumklima in den Büroräumen. BOB.i erkennt schnell mögliche Fehler und versetzt uns in die Lage, Fehlfunktionen zu minimieren. Das ist ein Grund dafür, dass wir unseren Mietern eine Nebenkostengarantie geben können.

bürosuche.de: Was hat es mit dieser Nebenkostengarantie auf sich?

Volker Zappe: Wir garantieren für die folgenden zehn Jahre nach Vertragsabschluss die Höhe der von uns beeinflussbaren Nebenkosten. So wissen wir aufgrund der ausgereiften Technik und des Monitoring-Systems von BOB exakt, welche gebäudebezogenen Kosten für Kühlung, Heizung oder Belüftung entstehen dürfen. Wenn wir den Mietern hohe Effizienz versprechen – das können bei der Kühlung beispielsweise 85 Prozent weniger Verbrauch als bei herkömmlichen Neubauten sein – dann stehen wir dafür gerade!

bürosuche.de: Warum bietet die BOB AG eine solche Garantie an?

Volker Zappe: Wir meinen, dass das Risiko für eine funktionierende Technik bei uns liegen muss und nicht auf den Mieter abgewälzt werden darf. Die Nebenkostengarantie gibt unseren Mietern eine finanzielle Planungssicherheit, weil sie keine Nachzahlungen für Nebenkosten befürchten müssen. Sie können also mit einer garantierten Warmmiete rechnen. Das ist ein generelles Problem bei der Vermietung von Büros: Die Branche konzentriert sich aktuell auf Kaltmieten. Relevant sind jedoch die Warmmieten, um wiederkehrenden Ausgaben verlässlich planen zu können. BOB gibt hier also Sicherheit.

bürosuche.de: 85 Prozent weniger Energiebedarf ist ein sehr hoher Wert. Wie schaffen die Gebäude es, einen so niedrigen Verbrauchswert zu erzielen?

Volker Zappe: BOB bezieht einen Großteil seiner Energie aus kostenloser regenerativer Erdwärme. Mit Hilfe einer elektrisch betriebenen Wärmepumpe beheizen und kühlen wir die Räume über die Betondecken. Das nennt man „Bauteilaktivierung“. In Böden und Decken verlaufen Wasserschläuche. Sie geben je nach Bedarf sehr behagliche Kühle oder Wärme an die Räume ab. Im Erdreich herrschen in etwa 100 Meter Tiefe Temperaturen von ungefähr elf Grad Celsius. Diese Temperatur ist günstig für die Kühlung und ausreichend für die Beheizung eines Bürogebäudes. Daher muss die Energie bei BOB nicht wirklich erzeugt werden, sie ist im Erdreich einfach vorhanden. 

bürosuche.de: Warum bezeichnen Sie BOB als klimafreundlich?

Volker Zappe: Bereits beim Bau achten wir auf Klimafreundlichkeit. So wächst bei BOB der Anteil von Recycling-Beton und Sekundärrohstoffen ständig. Unsere Gebäude nutzen keine fossilen Brennstoffe, es werden also weder Öl noch Gas verbrannt. Ein Großteil der Energie zum Heizen oder Kühlen stammt wie gerade beschrieben aus der Geothermie. Den Strom, den wir für die Wärmepumpe und zum Beispiel Beleuchtung benötigen, erzeugen wir bei vielen BOBs über eine Photovoltaik-Anlage auf dem Dach. Wird der darüber hinaus erforderliche Strom als Ökostrom eingekauft, kann BOB CO₂-neutral betrieben werden. Wir fördern umweltfreundliche Mobilität und lassen alle BOBs nach Gold-Standard der Gesellschaft für nachhaltiges Bauen DGNB zertifizieren. Und wir entwickeln BOB auch in diesem Punkt ständig weiter.  

bürosuche.de: Was muss ein zukunftsfähiges Büro aus Ihrer Sicht mitbringen?

Volker Zappe: Unternehmen brauchen für den Erfolg ihrer Geschäftsmodelle optimale Tools mit einem Maximum an Nutzen. Daher müssen wir New Work fördern, gesunde, inspirierende Arbeitsbedingungen schaffen und digitale Werkzeuge konsequent nutzen. Aber: Alle Unternehmen werden sich künftig auch an ihrem Umweltverhalten messen lassen müssen. Daher ist ein Büro nur zukunftsfähig, wenn es klimafreundlich und damit Enkel*innen-tauglich ist.

bürosuche.de: Wir danken Ihnen für das Gespräch, Herr Zappe!

Urheberrechtsvermerk Headerbild: Quelle: BOB.Hannover Fischerhof: BOB AG/agsta Architekten