Interview mit Immobilien-Experte Maximilian von Guilleaume: „Abschlüsse von 5-Jahres-Mietverträgen gehen spürbar zurück!“

bürosuche.de: Warum werden bei der Anmietung von Gewerbeobjekten kaum noch Mietverträge über fünf Jahre geschlossen?
Maximilian von Guilleaume: Abschlüsse von 5-Jahres-Mietverträgen gehen aktuell spürbar zurück, weil die Kosten für Umbauarbeiten an Gewerbeobjekten rasant gestiegenen sind. Diese sind in der Regel nötig, um die Fläche an die individuellen Wünsche des neuen Mieters anzupassen.

bürosuche.de: Wie hängen Umbaukosten und die Länge eines Mietvertrages zusammen?
Maximilian von Guilleaume: Vermieter kalkulieren beim Festsetzen der Miethöhe die zusätzlichen Kosten von Umbaumaßnahmen mit ein. Sie gehen also in Vorleistungen, erhalten die Ausgaben aber nach und nach über die Mieteinnahmen zurück. Die steigenden Umbaukosten führen dazu, dass Vermieter die Mieten erheblich erhöhen müssten, um die Ausgaben innerhalb von fünf Jahren wieder einzufahren. Die hohen Mietkosten möchte jedoch kaum ein Mieter tragen. Daher ist die bessere Lösung, ein längeres Mietverhältnis zu vereinbaren und die Kosten für den Umbau so auf mehr Mietzahlungen zu verteilen.  

bürosuche.de: Was sind nun die „neuen“ 5-Jahres-Verträge? 
Maximilian von Guilleaume: Die Tendenz, die sich abzeichnet, geht in Richtung 7-Jahres-Verträge. Diese etablieren sich gerade als dritte Variante neben den klassischen 5- und 10-Jahres-Verträgen.

bürosuche.de: Wodurch steigen die Umbaukosten in der letzten Zeit?
Maximilian von Guilleaume: Das hat mehrere Ursachen. Zum einen haben wir in Deutschland einen Mangel an Handwerkern. Eine hohe Nachfrage bei geringem Angebot führt auf dem freien Markt zu höheren Lohnkosten. Zudem sind durch die Inflation die Materialkosten gestiegen, da unter anderen die Beschaffungswege teurer geworden sind. Als Beispiel: Die Kosten für neue Fußböden sind in den vergangenen zwei Jahren um etwa 80 Prozent gestiegen!

bürosuche.de: Werden generell keine 5-Jahres-Mietverträge mehr geschlossen?
Maximilian von Guilleaume: Es sind nach wie vor 5-Jahres-Verträge möglich. Wie bereits erwähnt hängt das jedoch von den Kosten eventueller Umbaumaßnahmen ab. Aktuell sehen wir am Markt, dass die Objekte, die frei werden, einen erhöhten Modernisierungs- und Umbaubedarf haben. Das hängt damit zusammen, dass sich Unternehmen vermehrt nach modernen Flächen umsehen, die ein New Work-Arbeitsmodell erlauben. Für diese verlassen sie das in die Jahre gekommene Büro – und das muss an die Ansprüche potenzieller Interessenten angepasst werden, um konkurrenzfähig zu sein. Wenn allerdings nur kleine Umbaumaßnahmen wie ein neuer Fußboden vereinbart werden, vermitteln wir nach wie vor auch noch 5-Jahres-Verträge.

bürosuche.de: Welche Vorteile entstehen durch die veränderte Situation für Mieter und Vermieter?
Maximilian von Guilleaume: Für den Mieter entsteht der Vorteil, dass er in eine modernisierte Fläche einzieht, ohne monatlich hohe Mietkosten begleichen zu müssen. Vermieter können hingegen bei einem länger andauernden Mietverhältnis eine langfristig sicherere Rendite erzielen.

bürosuche.de: Lassen sich Vermieter noch auf 5-Jahres-Verträge ein, wenn Mieter für die Umbaumaßnahmen selbst aufkommen?
Maximilian von Guilleaume: Das ist eine Möglichkeit, um sich mit dem Vermieter auf eine kürzere Mietlaufzeit zu einigen. Allerdings ist diese für die meisten Mieter nicht interessant. Die Mieter müssen sich in diesem Fall selbstständig um Handwerker und die Abläufe kümmern. Das bedeutet einen zusätzlichen Aufwand, den sich die meisten Unternehmen gern sparen. Zudem dürfen die Arbeiten in den neuen Büroräumen erst zu Beginn der Mietlaufzeit durchgeführt werden. In Sonderfällen kann der Neumieter die Fläche vor Vertragsbeginn ausbauen; das ist jedoch sehr selten.

bürosuche.de: Welche Umbaumaßnahmen werden klassischerweise vom Vermieter übernommen?
Maximilian von Guilleaume: Zu dem Paket, mit dem jeder Vermieter rechnet, gehören neue Fußbodenbeläge, Malerarbeiten und wenig aufwendige Anpassungen der Wandstellungen.

bürosuche.de: Welche Umbaumaßnahmen sprengen das Budget?
Maximilian von Guilleaume: Den Sanitärbereich zu modernisieren wird richtig teuer. Keramik und Kacheln sind hier echte Kostentreiber. Des Weiteren ist das Legen der elektrischen Infrastruktur sehr kostenintensiv.

bürosuche.de: Haben Sie noch einige Profitipps für die Suche nach einem langfristig passenden Büro?
Maximilian von Guilleaume: Vor der Anmietung eines Büros sollte sich ein Unternehmen ein realistisches Bild davon gemacht haben, wie es sich in den nächsten Jahren entwickelt. Das neue Objekt sollte auf jeden Fall langfristig ausreichend Platz für Wachstum bieten. Für die nächsten zehn Jahre kann ein Unternehmen natürlich keine belastbare Prognose stellen. Zur Beruhigung: Es gibt eine Fall-Back-Lösung, wenn das Wachstum eines Unternehmen hinter den Erwartungen zurück bleibt. Die meisten Vermieter sind bei Liquiditätsproblemen des Mieters bereit, einen von ihm gestellten, vertrauenswürdigen Nachmieter zu akzeptieren.